度假租賃業(yè)理念起源于美國，就是將分散的、無自主性也不可能連鎖化的房屋提供給旅游需求者，主要表現為民宿客棧、度假公寓、家庭旅館。歐洲和北美住宿業(yè)中37%的營收來自非傳統酒店的度假租賃，整體營收高達850億美元。而在中國，度假租賃業(yè)剛剛起步，市場潛力巨大。
羅軍又回到海南。
這次歸來，作為途家網聯合創(chuàng)始人兼CEO的他，動作頻頻。4月，“途家號”海南航空飛機在�？谑缀�；與海航開展戰(zhàn)略合作，途家執(zhí)行海航國興城飛行公館等項目的托管業(yè)務；5月，途家網引導行業(yè)在三亞成立全國首個度假租賃專業(yè)委員會……
正如羅軍所言，途家三年前在海南起步，三年后“途家號”首航預示著途家及中國整個度假租賃行業(yè)的起飛。
這一次，聚光燈下的，不僅是羅軍，還有整個海南的度假租賃業(yè)。
度假租賃業(yè)春天來了
從住宿業(yè)的“替補”走向前臺，三亞有望成為行業(yè)發(fā)展的“先遣隊”。
“3年前，途家在三亞，從幾個人2套房起步。當時第一套房的房間清潔都是我親自做。”正是對度假租賃行業(yè)的自信，羅軍堅持下來了。
在羅軍的掌舵下，途家網2011年12月1日正式上線，現在已覆蓋國內202個目的地，94個海外目的地，擁有17萬套的在線房源。途家網已走出海南，成為國內領先的在線度假公寓預訂平臺，將旅游地不動產和公寓租賃業(yè)務無縫整合，為中國不動產經營管理探路。
同樣專注度假租賃業(yè)，遠方客棧董事長兼總經理高偉明也贏得資本市場的青睞。
上海人高偉明喜歡到處走走，1990年來三亞度假，他是一名游客；2010年，高偉明和他的伙伴創(chuàng)立的遠方客棧首家門店——“有只船”，在三亞大東海開業(yè)。
從2010年的“有只船”，2011年的“有個村”，到2012年爆發(fā)式地將門店數增至6家，再到如今的10家門店、740間客房規(guī)模，2014年底在上海股交中心E板掛牌，遠方客棧一直穩(wěn)扎穩(wěn)打。
“我們不再是3—5年前住宿業(yè)的補充，整個行業(yè)的春天已經來了�！绷_軍透露，中國度假租賃是一個全新的行業(yè)，三亞有望成為行業(yè)發(fā)展的“先遣隊”。
海南發(fā)力的時機到了
《旅游法》實施后，度假游逐步成為主流，客棧等非傳統酒店住宿業(yè)態(tài)迎合了這種旅游市場大勢。
明源地產研究院發(fā)布的數字顯示，中國的空置房數額巨大，季節(jié)性的旅游、投資、出租等是導致空置的原因。三亞作為知名的度假目的地，現象更為突出。近年來，島外客戶在三亞購買商品住房的比例一直保持在85%及以上。
“海南旅游發(fā)展迅速，行業(yè)發(fā)展帶來穩(wěn)定的客源基礎，大量空置房源為行業(yè)發(fā)展搭建基礎�！绷_軍說。
《旅游法》實施后，旅游市場出現深刻變局，度假游逐步成為主流。根據途家的數據，70%的人為家庭出游，12%的人是情侶度假，10%是朋友聚會，10%是商務出游，總之85%的游客目的是休閑出游。然而，目前海南100-200元區(qū)間的三星級及以下連鎖酒店和五星級酒店模式已相對成熟，但中間住宿業(yè)市場相對空白。
“公寓、客棧、家庭旅館等分布在城市和旅行目的地的非傳統酒店住宿業(yè)態(tài)，迎合了目前旅游市場的大趨勢�！备邆ッ髡f，越來越多的游客追求個性化的體驗，性價比高且具有居家氛圍和個性配置的度假租賃住宿方式更受青睞。
無證經營成常態(tài)
后果
沒有齊全的證照，政府監(jiān)管成為空白，稅源流失成為常態(tài)，企業(yè)做大做強成空談，甚至影響生存。
據不完全統計：三亞共有3000多家客棧、公寓、家庭旅館，證照齊全的不到300家，大部分為消防證、特種行業(yè)許可證等證照不全。
5月13日，再次收到公安局的行政處罰決定書，三亞旅巢度假公寓管理公司總經理劉少雙很無奈，好在他只是被罰款，他的一些同行甚至被拘留，原因只有一個，公寓證照不全。
目前，申辦家庭旅館、度假公寓、特色客棧需遵循以下程序：申請人——名稱預先核準書——消防許可證——衛(wèi)生許可證——特種行業(yè)許可證——營業(yè)執(zhí)照�！岸燃僮赓U涉嫌變相改變土地用途，將住宅用地間接改為經營用地，目前基本處于法律監(jiān)管盲區(qū)。按照既有的《消防法》和《物權法》規(guī)定，住宅和公寓的消防標準不同，度假租賃業(yè)的經營者需按經營場所改造小區(qū)的消防設施，但此舉又屬于重大修繕，須經房屋所有者和小區(qū)2/3的業(yè)主同意。”海南昌威律師事務所律師米威說。
臺盟三亞市委會一項調查顯示，不完全統計三亞共有3000多家客棧、公寓、家庭旅館，證照齊全的不到300家。大部分為消防證、特種行業(yè)許可證等證照不全。雖然我省先后出臺了《海南經濟特區(qū)旅館業(yè)管理規(guī)定》、《家庭旅館消防技術規(guī)程》、《家庭旅館管理辦法》等規(guī)定，但由于《消防法》等上位法的滯后性，無證經營成為度假租賃業(yè)的普遍現象。
沒有齊全的證照，政府監(jiān)管成為空白，稅源流失成為常態(tài)；企業(yè)的做大做強也成為空談，甚至影響生存。
今年4月三亞市工商局協同攜程、途牛、美團、糯米等10家主流平臺網站，對沒有取得消防許可、衛(wèi)生許可、特種行業(yè)許可證和營業(yè)執(zhí)照的公寓、客棧、家庭旅館，實行下架處理。截至目前，取締2121家網上無照家庭旅館，下架網上發(fā)布的住房4528套。
誠信服務待提升
后果
虛假宣傳、投訴追溯困難等已成為行業(yè)頑疾，影響消費者對行業(yè)的信任。
去年上半年，三亞接到由互聯網預訂旅游業(yè)務引發(fā)的投訴達226件，占投訴總量14.10%，其中預訂房類糾紛占53.98%。
海景房看不到大海，這讓來自北京的消費者李先生特別窩火。去年10月中旬，李先生從網上訂購三亞天晴小屋客棧，入住后卻發(fā)現客棧前面有一排房子，站在門口根本看不到海，李先生認為客棧虛假宣傳，要求退房退款。
湖南游客張珂的遭遇更讓人氣憤。去年底，在一網站訂購三亞蘭�；▓@的公寓房后，入住后卻赫然發(fā)現房間床單竟然沾有點點血跡，張珂立刻要求商家退款，但商家卻推諉要求其向訂購網站申請退款，一周的維權，張珂倍感憤怒。
網絡預訂是度假租賃業(yè)攬客的重要渠道。然而，涉嫌虛假宣傳、服務參差不齊、游客投訴追溯困難，已成為假租賃行業(yè)的一大頑疾。2014年上半年，三亞市旅游質監(jiān)局接到由互聯網（包含移動互聯應用客戶端）預訂旅游業(yè)務引發(fā)的投訴達226件，占投訴總量的14.10%。在這226件投訴中，預訂房類糾紛占53.98%，網站類糾紛占21.24%。
“我們需要為這個行業(yè)爭氣、爭臉�！绷_軍指出，目前度假租賃業(yè)存在一些不守規(guī)矩、投機取巧的經營者，在缺乏監(jiān)管的情況下也缺乏自律，一定程度上影響消費者對行業(yè)的信任和選擇購買。
隱患重重風險高
后果
違建改造的旅館甚至連滅火器都不配，且未與身份證登記系統聯網，易成“藏污納垢”之地。
違法建筑設了60多間客房，接待候鳥人群；17萬平方米的建筑面積中，竟有80多家度假公寓。
在集體土地上建設，沒有取得土地證，企業(yè)也沒獲得土地使用權；沒進行報建，也未取得建設工程規(guī)劃許可證；建筑結構上隱患重重，卻還設置60多間客房，主要接待貓冬的“候鳥”人群……類似三亞灣某養(yǎng)生服務有限公司的經營模式，是三亞很多客棧、家庭旅館、公寓的現狀。
許多外地投資者通過和本地百姓合作搶建違法建筑經營住宿業(yè)務，消防標準很難達標，連基本的消防滅火器、逃生通道、安全樓梯都未能配置，即使在合規(guī)小區(qū)內經營的度假公寓，也并未按照公共區(qū)域的消防要求安裝煙感器和防火門。而且，目前三亞度假租賃業(yè)尚未建立度假租賃游客的保險制度，許多經營者都未購買公眾責任險，如果意外發(fā)生，游客的合法權益很難得到保障。
目前，三亞度假租賃業(yè)普遍“小而散”，如三亞灣蘭�；▓@三期小區(qū)17萬平方米的建筑面積中，據不完全統計竟有80多家度假公寓。小區(qū)住宅用作經營，使得物業(yè)管理難度加大，存在治安隱患，偷盜等事件發(fā)生概率增加。
不僅如此，由于證照不全，為減少經營風險，許多客棧、公寓和家庭旅館并未與公安的身份證登記系統聯網。
“證照不全聯網難，不聯網我們也存在安全風險，尤其在一些重大假日特別害怕接待的客人中存在在逃犯或一些高危人群�！比齺喣线吅Ｂ芬豢蜅Ｘ撠熑藙⑾壬f。
不比特色拼低價
后果
三亞3000多家客棧中有特色的不到30家，且多以舶來文化為主；特色不明顯，競爭就只剩下價格戰(zhàn)。
超過40%的游客希望入住家庭旅館體驗當地文化，填補傳統住宿業(yè)的缺憾，但整個行業(yè)卻忙著各自為陣打價格戰(zhàn)。
“人文和風情是一個旅游城市發(fā)展的核心力，三亞應該像麗江一樣發(fā)展一些具有生活情調、特色明顯的客棧、公寓，填補傳統住宿業(yè)的空白�！比齺喪新糜螀f會會長孫冬說。然而，臺盟三亞市委會的調查結果卻讓人吃驚，三亞3000多家客棧、公寓、家庭旅館中，有特色的不到30家。
目前有特色的公寓、客棧也未必完全符合游客期待。三亞旅游委一項“游客為何選擇家庭旅館”調查中，體驗當地文化占最大比重，為41.2%；其次是家庭生活氣息，占21.4%；旅館特色和價格便宜分別占20.1%和17.3%，而現今三亞的特色租賃房，更多以舶來文化為主。
特色不明顯，競爭就只剩下價格戰(zhàn)。“現在三亞度假租賃業(yè)的客房價格比兩三年前同期平均下降20%，行業(yè)平均盈利并不高。”高偉明透露。“度假生活是全方位的，目前租賃行業(yè)還是各自為戰(zhàn)，沒有很好地將度假資源整合做出特色。專委會成立前，就已有200多家企業(yè)要求入會，因為大家深感抱團太重要�！蓖炯揖W海南公司總經理高力說，三亞市旅游協會度假租賃專業(yè)委員會5月21日成立，融入了度假旅館、公寓租賃，游艇、游船租賃，汽車及休閑用品租賃等行業(yè)，更好地提升游客對新型住宿業(yè)態(tài)的接受度。
缺財缺人經營難
后果
配套服務不健全，行業(yè)難經營；人才的流失，更是動搖整個行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的根基。
三亞一日游旅游車496輛，其中小型商務車輛僅92輛，旅館卻有3000家；而在人才方面，連遠方客棧連鎖這樣的行業(yè)翹楚，僅今年更換了30%店長。
“從事這個行業(yè)就像是打游擊戰(zhàn)，無論是辦證還是用車，太難了�！比齺啛釒~客棧負責人劉墨感嘆道，為提升服務質量，許多客棧、公寓和家庭旅館的經營者都推出接送機服務，但運營市場小型商務車的缺乏，使得商家只能鋌而走險使用無營運資質的車輛載客。隨著《三亞市旅游市場違法違規(guī)經營行為舉報獎勵辦法》出臺，對“黑車”的打擊力度加強，一旦查實，商家將面臨5萬元左右的罰款。
三亞市政協委員張陽表示，2013年末三亞戶籍人口57.69萬人，而全年的游客達到1228.40萬人次，超出戶籍人口的20多倍。但三亞“一日游”旅游車公司現在有4家，擁有496輛一日游旅游車，其中小型商務車輛（5—14座）僅92輛，根本無法滿足度假租賃業(yè)的需求。
配套服務不健全，行業(yè)難經營，人才的流失，更是動搖整個行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的根基。
“度假租賃業(yè)經營成敗因素50%以上在于‘人’。”國家旅游局規(guī)劃專家王興斌認為，獨特的經營方針，給游客提供一種家庭味、鄉(xiāng)土味和人情味，增加消費者重購意愿，才是度假租賃業(yè)的競爭力和吸引力所在。
“我們員工的工資遠高于酒店同類員工的工資，但還是留不住人，只能把員工變股東來留人，我現在自己所持的股份由100%縮減為33%。而且這個行業(yè)很多從業(yè)者都是剛畢業(yè)的大學生，經驗不足。”劉少雙說。
留人難，不僅是規(guī)模小的度假租賃業(yè)從業(yè)者的煩惱，連遠方客棧連鎖這樣的行業(yè)翹楚也同樣為此憂心，受多種因素影響，僅今年，該客棧已更換了30%的店長。
成為先驅，而非“先烈” 三亞需多方破題
“我們是先驅，但不想成為‘先烈’。改變以往單兵作戰(zhàn)、游擊隊式的經營，抱團為自己爭取生存的空間�！备吡Ρ硎�，有信心將公寓、客棧、家庭旅館做成三亞的特色產品，但需要政府、行業(yè)、企業(yè)共同合作，解決管理、服務、法規(guī)等系列難題，為中國度假租賃業(yè)探討出一套可行的發(fā)展模式。
行業(yè)監(jiān)管應疏堵結合
“哪個人不想光明正大做生意？只要能經營合法化，5.5%的稅大家都愿意依法繳納�！眲⑸匐p認為，傳統住宿業(yè)和度假租賃業(yè)是互補的，兩者面對不同的消費群體，都是住宿業(yè)的有機組成部分，行業(yè)監(jiān)管應疏堵結合，期待三亞能制定相應可操作的地方性規(guī)定，強化從業(yè)人員的全面培訓，降低企業(yè)準入門檻，引導行業(yè)良性發(fā)展。
參與制定《三亞市家庭旅館發(fā)展規(guī)劃》的廣州地理研究所研究員黃少輝建議，依據度假租賃房的經營規(guī)模、硬件設施、消防安全、登記住宿人員上傳率、值班、保管等，海南可將其治安管理情況進行等級劃分，各級治安管理部門和轄區(qū)派出所作為治安管理的主管機關，負責本轄區(qū)租賃房治安秩序的日常檢查、監(jiān)督、管理和查禁“黃賭毒”等違法犯罪活動；實行旅客實名入住登記，實時錄入旅館業(yè)治安管理系統，簽訂《三亞市家庭旅館住宿合同》。
高起點高標準做出特色
“度假租賃業(yè)是三亞發(fā)展度假旅游的又一個創(chuàng)新，行業(yè)發(fā)展必須高起點、高標準�！比齺喪新糜挝魅沃艽喝A表示，分享經濟和大數據時代，要不斷吸收行業(yè)新思維，充分發(fā)揮“互聯網+線下服務”的優(yōu)勢，形成良好的行業(yè)發(fā)展環(huán)境，充分發(fā)揮途家等其他上規(guī)模、講信譽企業(yè)的“龍頭”作用，制定行業(yè)標準，樹立具有三亞特色的度假租賃品牌。
“三亞度假租賃業(yè)的發(fā)展，需解決管理、產品多樣性和配套管理完善等系列問題。在相關法律尚未健全時，要一手抓法律調整，一手抓管理管好市場�！绷_軍透露，此次途家網牽頭與三亞合作設立三亞度假租賃專業(yè)委員會，將在人員、資金、技術等方面提供全面支持，并為整個行業(yè)發(fā)展帶訂單、導流量，共同推動行業(yè)做大做強。
協會“抱團”制定規(guī)范
記者獲悉，三亞度假租賃專業(yè)委員會將首先制定《三亞度假租賃業(yè)運營管理標準》、《三亞度假租賃評星評級標準》，為行業(yè)自律經營提供參照文本。下一步將按照標準對行業(yè)單位進行評級，對誠信經營商家授牌，對經營不規(guī)范商家協助整改�！敖⑿袠I(yè)自主調研機制，充分利用統計數據和行業(yè)反饋信息，定期召開度假租賃市場分析會，形成調研報告，給同業(yè)發(fā)展提供指導幫助，為政府部門提供政策參考�！备邆ッ鞅硎�。
“海南度假租賃業(yè)應做到以下幾點：適應新形勢、結合新趨勢，開發(fā)相關度假產品；在借鑒國際經驗基礎上結合本地實際，制定、完善有關法規(guī)；創(chuàng)造誠信經營的環(huán)境和多方監(jiān)督的機制；利用現代信息技術，打造全過程信息透明的平臺和溝通方式；政府行業(yè)協會和企業(yè)共同培育市場，引導消費�！笔÷糜挝惨晢T陳耀說。
